Die aktuelle Marktlage im Überblick
Der deutsche Immobilienmarkt durchläuft 2025 eine Phase der Stabilisierung nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der anschließenden Zinswende. Nach jahrelangen Preissteigerungen zeigen sich erste Anzeichen einer Normalisierung, die sowohl Chancen als auch Herausforderungen für Käufer mit sich bringt.
Die Bundesbank verzeichnet für das erste Halbjahr 2025 einen leichten Rückgang der Immobilienpreise um durchschnittlich 3,2% gegenüber dem Vorjahr. Dieser Trend ist jedoch regional sehr unterschiedlich ausgeprägt und zeigt deutliche Unterschiede zwischen städtischen Ballungsräumen und ländlichen Gebieten.
Regionale Preisentwicklung
Durchschnittspreise nach Regionen (Stand: September 2025)
München und das Umland
München bleibt trotz leichter Preisrückgänge der teuerste Immobilienmarkt Deutschlands. Mit durchschnittlich 9.200 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen liegt die bayerische Landeshauptstadt deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Experten erwarten eine weitere Stabilisierung auf diesem Niveau.
Berlin als Sonderfall
Die Hauptstadt zeigt als einzige Metropole noch positive Preisentwicklungen. Der Mietendeckel-Effekt und die anhaltende Attraktivität für junge Familien und Berufstätige sorgen für eine kontinuierliche Nachfrage, die das Angebot übersteigt.
Einflussfaktoren auf die Preisentwicklung
Zinsentwicklung der EZB
Die Europäische Zentralbank hat im ersten Quartal 2025 die Leitzinsen leicht gesenkt, was zu einer Entspannung bei den Baufinanzierungskonditionen geführt hat. Aktuell liegen die Zinsen für 10-jährige Hypothekendarlehen bei durchschnittlich 3,8%, verglichen mit 4,2% im Vorjahr.
Baukosten und Material
Die Baukosten haben sich nach den extremen Steigerungen der Jahre 2021-2023 stabilisiert. Holz und Stahl verzeichnen sogar leichte Preisrückgänge, während Energiekosten weiterhin auf erhöhtem Niveau verharren.
Demografischer Wandel
Der demografische Wandel zeigt erste Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. In schrumpfenden Regionen sinkt die Nachfrage merklich, während Ballungsräume weiterhin von Zuzug profitieren.
Prognose für die nächsten 18 Monate
Kurzfristige Entwicklung (bis Ende 2025)
- Weitere Stabilisierung der Preise in Großstädten
- Leichte Erholung der Nachfrage durch sinkende Zinsen
- Regionale Unterschiede bleiben bestehen
Mittelfristige Trends (2026)
- Moderate Preissteigerungen von 1-3% erwartet
- Verstärkte Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien
- Ländliche Gebiete mit guter Infrastruktur gewinnen an Attraktivität
Handlungsempfehlungen für Käufer
Für Erstkaüfer
Erstkaüfer sollten die aktuelle Marktphase nutzen, um sich umfassend zu informieren und verschiedene Finanzierungsoptionen zu prüfen. Die leicht gesunkenen Preise und verbesserten Zinsenkonditionen schaffen günstige Voraussetzungen für den Einstieg.
Für Investoren
Investoren finden in den aktuellen Marktbedingungen interessante Gelegenheiten, insbesondere in B-Lagen größerer Städte und in aufstrebenden Regionen mit guter Verkehrsanbindung.
Timing-Strategien
Wer den Kauf einer Immobilie plant, sollte die nächsten 6-12 Monate als günstiges Zeitfenster betrachten. Die Kombination aus stabilisierten Preisen und verbesserten Finanzierungskonditionen dürfte nicht lange anhalten.